31 Ago 2017 Valore contro costo (stima degli alberghi)
Questo brevissimo articolo mostra in modo superficiale, ma semplice e diretto, i principali metodi utilizzati per la valutazione degli alberghi. Può essere una lettura utile per chi, non avendo ancora una conoscenza approfondita dell’argomento, voglia riceverne una prima panoramica generale.
Nel testo non sempre emerge una nitida distinzione fra impresa e immobile alberghiero, ma una corretta valutazione non può prescindere da questa distinzione, individuando la quota di reddito per remunerare l’immobile (tramite un canone) e quella destinata a retribuire gli altri investimenti aziendali e la gestione.
Come l’autore evidenzia, non tutte le metodologie illustrate sono parimenti attendibili: alcune si fondano su regole empiriche, partendo da una base-dati assai limitata, e pertanto forniscono risultati approssimativi; altre, più dettagliate, possono tuttavia risentire di eventuali inesattezze nell’individuazione di parametri chiave, quali ad esempio i tassi finanziari, immobiliari e di economia aziendale.
Sono quindi fondamentali le finalità della valutazione. Qualora si tratti di una semplice verifica condotta dal proprietario del bene per usi interni, questi potrà accontentarsi di un risultato con limitata attendibilità. Ma se la stima è finalizzata a rapporti con terzi (compravendite, locazioni, finanziamenti, controversie, etc.) è necessario adottare metodologie affidabili, le quali devono essere trattate da professionisti competenti nello specifico ramo degli immobili e imprese ricettive: in tale contesto, infatti, diventano essenziali conoscenze applicative riferibili al marketing alberghiero, all’economia aziendale, alla finanza d’impresa. E per “marketing alberghiero” ci si riferisce allo specifico segmento di mercato locale e non a generici dati regionali o provinciali: nelle grandi città perfino le statistiche comunali possono risultare fuorvianti, dato che differenti quartieri possono dare adito a segmenti immobiliari diversi non solo per il mercato residenziale o terziario, ma anche per quello ricettivo.
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