Prestando attenzione al delicato rapporto fra teoria e prassi, si forniscono indicazioni concrete, utili ad accostarsi con cognizione di causa ed efficienza operativa all'approccio scientifico che il valutatore non dovrebbe mai misconoscere. Ci si focalizza soprattutto sull'interpretazione dei dati e delle risultanze che ne scaturiscono, liberandosi dalla rigidità di metodi deterministici, fondati su presupposti scientificamente insostenibili.
Già nello scorso millennio alcuni studiosi si interrogavano con la massima prudenza e attenzione sulla disciplina delle valutazioni immobiliari, al fine di conferirle scientificità oggettiva, sfuggendo a due rischi alternativi altrettanto gravi.
E’ questa una domanda fondamentale, alla base di tutte le valutazioni che, come sempre dovrebbe essere per questa tipologia edilizia, adottano metodi reddituali.
Francesco Tedone, socio PR.E.G.I.A. da tempo, è uno dei massimi esperti italiani di normativa edilizia, approccio tecnico agli edifici e buone prassi del settore immobiliare. Ha coordinato vari tavoli UNI per la creazione di norme volontarie al servizio del settore.Gentilmente, l'Arch. Tedone ha voluto mettere a disposizione della nostra Libreria un articolo da lui pubblicato su "Il Consulente Immobiliare", fra le più prestigiose riviste specializzate, facente capo a "Il Sole 24 Ore".
Il sistema di stima è uno strumento aritmetico che il valutatore immobiliare può utilizzare per quantificare l’incidenza di singoli parametri e/o caratteristiche sul valore del bene.
L’Associazione T.S.E.I. (cui PR.E.G.I.A. aderisce da anni) pubblica un suo nuovo quaderno, che siamo orgogliosi di inserire nella nostra “Libreria“.
Il Decreto “Liquidità” nella versione finale, modificato in sede di conversione in legge, prevede a favore di imprese ed enti operanti nei settori alberghiero e termale che non adottano i principi contabili internazionali la possibilità di effettuare la rivalutazione dei beni d’impresa e delle partecipazioni risultanti dal bilancio dell’esercizio in corso al 31 dicembre 2019. Inoltre, in considerazione della potenziale crisi di liquidità delle società alle prese con l’emergenza Covid-19, per le imprese degli altri settori la rivalutazione potrà essere effettuata nel bilancio o rendiconto dell’esercizio successivo a quello in corso al 31 dicembre 2019, 31 dicembre 2020 o 31 dicembre 2021. Questi due brevi articoli fanno il punto sulla situazione, tracciando le regole che vanno seguite per poter beneficiare di questa importante opportunità, ovviamente in relazione a quei beni che, rispetto al costo storico, si siano effettivamente rivalutati. In tale situazione, la norma consente di adottare una misura che favorisce un’esposizione più trasparente dell’effettivo grado di capitalizzazione delle imprese: un aspetto quanto mai cruciale per il nostro paese, dove molto spesso i bilanci aziendali presentano gravi inadeguatezze dei mezzi propri rispetto a quelli di terzi e alla composizione dell’attivo patrimoniale. Non solo: l’aggiornamento dei valori ridurrà l'incidenza fiscale su eventuali future cessioni dell'immobile o dell'azienda, rendendo più agevoli tali compravendite e quindi facilitando la movimentazione di queste importanti risorse, anche nell'ottica di stimolare l'ingresso di investitori internazionali o di fondi immobiliari.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/fisco_rivalutalberghi.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Questo interessantissimo testo ci introduce nel cuore delle valutazioni alberghiere approfondite in tutti i loro risvolti. Gli autori, forti della loro consolidata esperienza, esaminano in dettaglio le varie tipologie di investimento che compongono l’azienda alberghiera, al fine di inquadrare i concetti che portano a un’equa valutazione dell’immobile.Benché le tesi sostenute siano talora un po’ troppo “di parte” (gli autori, noti consulenti alberghieri statunitensi, hanno dedicato gran parte del loro impegno professionale a ridurre l’imposizione fiscale dei loro clienti), l’affinamento della disamina è talmente accurato da condurci nel “cuore” delle problematiche estimative, confrontando le tre grandi categorie di immobilizzazioni:l’immobile le altre immobilizzazioni materiali le immobilizzazioni immateriali. Ognuna delle tre categorie viene esaminata nelle sue specificità, con esempi concreti ed evidenziazione di possibili fraintendimenti in cui potrebbe cadere l’analista. Attenti a ricondurre sempre i ragionamenti nell’alveo di paradigmi che rispettino la correttezza delle tecniche aziendali, ci siamo impegnati a riprodurre una traduzione fedele, corredandola al contempo di note e commenti che permettano al lettore di rilevare i punti nei quali ci si allontana da una simile, imprescindibile, linearità.Le righe conclusive sono fondamentali per proiettarci verso il continuo aggiornamento professionale del valutatore, così come verso quei requisiti di interdisciplinarità che contraddistinguono quasi tutti i contesti estimativi, e in particolar modo quello degli immobili alberghieri, che non possono ignorare l’impresa che li anima e che li rende generatori di reddito e, solo ed esclusivamente per questo, suscettibili d’un proprio valore. Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Lennhoff.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Rushmore versus Lennhoff.Le due grandi correnti di pensiero ascritte ai massimi valutatori alberghieri statunitensi vengono rapidamente confrontate in queste pagine, che illustrano chiaramente premesse, finalità e metodi di tali approcci.Partendo da un osservazione di fondo: nonostante il contrasto che da molti anni attraversa non solo la teoria estimativa, ma perfino le aule giudiziarie americane, fra questi due esperti sono ben più numerosi i punti in comune che le differenze.Alla base si pone l'esigenza di valutare gli alberghi prendendo le mosse da un'analisi economica della loro gestione "ordinaria", ossia delle caratteristiche che assumerebbe il bilancio dell'impresa "media" ivi insediabile. Il secondo blocco di partenza si identifica con la necessità di remunerare non solo l'immobile, ma anche tutti gli altri fattori produttivi che concorrono alla vita dell'azienda alberghiera e alla formazione del reddito.In una simile configurazione estimativa emerge la stretta interazione fra le varie professionalità coinvolte: il valutatore immobiliare non può prescindere da analisi fondate sulle tecniche aziendali, sulla conoscenza delle dinamiche gestionali, sulle simulazioni prospettiche, sulla costruzione dei piani d'impresa.Dall'articolo si evince anche, con la massima chiarezza, lo scenario che caratterizzò il mercato alberghiero U.S.A. negli anni successivi alla crisi del 2008 e il ruolo svolto dai Fondi Immobiliari e dagli investitori esteri che entravano sempre più numerosi nello specifico segmento immobiliare. Non è difficile notare le somiglianze fra tale contesto e l'attuale situazione italiana: i periodi di recessione sono sempre forieri di buone opportunità e favoriscono l'instaurarsi di nuove relazioni industriali e finanziarie.Come sempre l'articolo è stato liberamente tradotto e sintetizzato, mantenendone intatto lo spirito e salvaguardando le linee logiche essenziali. Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Allen.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Parlare o scrivere di "futuro" è sempre difficile, ma forse lo è ancora di più quando ci si riferisce a un settore in notevole evoluzione come quello alberghiero.Innovazione di prodotto (con il continuo ingresso di nuove tipologie di strutture ricettive, che erodono dal basso e talvolta anche dall'alto l'hotellerie tradizionale) ma anche di processo, grazie a un utilizzo sempre più diffuso delle nuove tecnologie e della telematica.Il presente articolo non intende fornire una disamina dettagliata dell'argomento, ma si limita a enunciare in forma chiara e sintetica alcune delle principali tendenze in atto nel settore alberghiero. L'impostazione ricalca la classica matrice competitiva tratteggiata da Michael Porter, formidabile studioso del marketing strategico, dalla quale si riprendono gli elementi che definiscono il contesto.È infatti essenziale comprendere che l'impresa ricettiva (così come l'intero settore) sia sempre meno una cellula a sé stante, ma risulti interconnessa a una pluralità di fattori, di movimenti, di pulsioni economiche, sociali e comportamentali che, se da un lato hanno condotto a una crescita planetaria dell'intero settore turistico, dall'altra ne hanno acuito i processi di segmentazione e, per certi versi, potrebbero perfino aver condotto alcune tipologie aziendali e gestionali verso un imminente estinzione.Rendite posizionali e clientela consolidata da generazioni potrebbero non bastare più, ed anzi rivelarsi un fardello che ritarda lo sviluppo, anziché uno "zoccolo duro" da cui avviare la propria crescita. Solo avendo una visione complessiva e per quanto possibile futura dei vari segmenti di mercato e delle loro peculiarità si possono affrontare le sfide di un settore apparentemente sempre più ampio, ma in realtà sempre più selettivo. Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_futuroalberghiero.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Se da alcuni anni il "revenue management" viene considerato la nuova frontiera delle strategie alberghiere, questo articolo dimostra che tale procedura non può prescindere da strumenti essenziali quali un attento controllo di costi e ricavi e la continua analisi dei più immediati concorrenti.Risultano quindi fondamentali ulteriori attività manageriali, che in altri settori sono già consolidate da decenni, mentre nel comparto alberghiero italiano risultano esperienze piuttosto recenti.In primo luogo, ci si riferisce al controllo di gestione e alla strutturazione di una contabilità analitica che suddivida l'intera attività aziendale in centri di ricavo e di costo specificamente definiti: solo una precisa determinazione di costi fissi e variabili per ognuno di tali centri permette di stabilire tariffe flessibili per un'adeguata impostazione del "revenue management".La seconda gamba su cui si fonda questa strategia è il "benchmarking", ossia una sistematica raccolta di specifiche informazioni contabili e commerciali sulle strutture ricettive concorrenti. Ciò permette di perfezionare la segmentazione del mercato allineando le proprie politiche a quelle degli altri operatori o, al contrario, varando politiche di differenziazione.Come già in altri articoli, il Dr Necci non si sofferma alla superficie dei problemi, ma porta alla luce i fattori sottostanti le azioni e le metodologie che puntano a una reale ottimizzazione della gestione alberghiera. Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_revenuemanagement.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
La gestione di una struttura alberghiera richiede conoscenze, competenze, strumenti in continua evoluzione.Quest'articolo sintetizza alcuni concetti chiave nell'approcciare tali strumenti, e in particolar modo nell'impostare un sistema di controllo di gestione che permetta di misurare gli effettivi risultati economici raggiunti dalle singole divisioni di una moderna struttura ricettiva. Come giustamente precisa l'autore al termine del testo, se è essenziale il conseguimento dell'utile complessivo aziendale, non si può dimenticare che questo deriva dalla sommatoria di singole componenti: differenti livelli di efficienza sono indicatori significativi, che possono indirizzare interventi atti a perfezionare la gestione con modifiche specificamente mirate, che nel corso dell'articolo vengono addirittura definite "chirurgiche".Non solo: in un contesto competitivo sempre più basato sul confronto con la concorrenza, sulla segmentazione della domanda e sulla creazione di proposte e tariffe fortemente differenziate, diventa sempre più essenziale comprendere i costi e le marginalità dei vari servizi presenti in un grande complesso ricettivo. Una simile visione non limita quindi il "focus" alle sole strategie di efficienza gestionale ma coinvolge anche quelle di efficacia commerciale, che costituiscono il tema di altri articoli del medesimo autore reperibili nella "Libreria di PR.E.G.I.A.", come ad esempio quello sul "revenue management". È infatti fondamentale comprendere come (indipendentemente dal settore di appartenenza) in un'azienda orientata all'ottimizzazione dei risultati controllo dei costi e ottimizzazione delle vendite debbano costituire non certo una dicotomia, quanto piuttosto due facce della stessa medaglia.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_gestionealberghiera.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Il nuovo codice della crisi d’impresa impone una serie di misure di salvaguardia preventiva che risultano quanto mai importanti per un settore come quello alberghiero che, nel nostro paese, anche a causa della notevole frammentazione, raramente si trova al passo con le moderne strategie di analisi e controllo gestionale.Nella seconda parte dell'articolo, invece, ci si focalizza sugli immobili a garanzia di N.P.L.L., ritenuti da molti esperti, eccellenti opportunità d'investimento, L'autore evidenzia come sia invece assai improbabile che un albergo ricadente in tale categoria risulti appetibile. Infatti, mentre altre tipologie di immobili a tutela di crediti deteriorati conservano una propria valenza oggettiva indipendente dal credito stesso, la struttura alberghiera si identifica strettamente con l'attività economica ivi realizzabile: se tale attività è fallita, è presumibile che l'immobile stesso non abbia valore. Esistono è vero casi di gestione inadeguata, ma prima di giungere allo stadio di N.P.L., qualora la struttura fosse valida, di norma avrebbe potuto verificarsi un cambio della guardia.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_crisimpresa_npl.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Il settore alberghiero, nel nostro paese, presenta una struttura assai più disaggregata e vulnerabile rispetto a quanto avviene nelle altre principali nazioni. Le conseguenze negative di un’eccessiva frammentazione sono sotto gli occhi di tutti, in quanto ostacolano sia strategie commerciali, sia politiche di contenimento dei costi, razionalizzazione gestionale, miglioramento dell’efficienza. Questa situazione si riverbera inevitabilmente anche sugli immobili alberghieri, il cui valore viene sempre più strettamente correlato alla capacità di generare reddito della tipologia aziendale ivi insediata o insediabile.Esiste una ricetta per risolvere questo problema?L’autore invoca un ruolo più attivo (e addirittura determinante) delle banche d’affari, soggetti in grado di convogliare capitale di rischio su specifiche situazioni imprenditoriali, favorendo altresì operazioni di integrazione, fusione e incorporazione aziendale, essenziali per giungere alla costituzione di società di dimensioni più rilevanti, maggiormente idonee ad affrontare lo scenario competitivo. L’intervento della “merchant bank” diventa pertanto non un’iniziativa fine a se stessa, bensì prodromica alla successiva individuazione di un potenziale investitore, il quale valuterà in termini positivi una struttura aziendale riconfigurata strategicamente.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_merchantbank.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Alle radici del declino che sembra caratterizzare da diversi anni il settore alberghiero in Italia si pongono numerosi fattori.Alcuni appartengono allo scenario macroeconomico, per non dire all'intero "sistema paese", sempre meno in grado di supportare le imprese con adeguate politiche di incentivazione e sviluppo, né di impostare strategie unitarie. Altri, invece, sono ascrivibili a mutamenti in corso sul mercato, in particolare nel delicato equilibrio tra offerta e domanda, che da sempre costituisce il fulcro del modello economico capitalista. Profonde trasformazioni caratterizzano il settore turistico a livello mondiale, e l'autore, in termini essenziali e per questo chiarissimi, evidenzia le dirette ricadute sul comparto alberghiero italiano.L'articolo non si propone approfondimenti tematici, ma offre una panoramica esaustiva di tutte le principali cause dell'attuale situazione: una lettura rapida e di immediata comprensione per chi voglia recepire alcune riflessioni basilari per meglio conoscere gli attuali limiti in cui s'imbatte nel nostro paese, un'attività che è sempre meno industria e sempre più fai da te.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_declino.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Questo articolo descrive in termini sintetici ed elementari le principali modalità che vengono utilizzate per valutare le attività alberghiere.In particolare, si presta attenzione non solo all'andamento dei ricavi, ma anche alle caratteristiche gestionali che incidono sui costi: la stima, cioè, non deriva solamente dall'efficacia della struttura, ma anche dal grado di efficienza aziendale.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Necci_valutazione.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Un tema di grande attualità è costituito dall'efficienza energetica degli edifici e dal graduale adeguamento degli immobili verso prestazioni auspicabilmente migliori. È un argomento di grande coscienza sociale e ambientale, ma che in molti casi ha già cominciato a trovare riscontri economici non trascurabili, dapprima in termini di risparmi gestionali, e in secondo luogo rendendo gli immobili più attraenti, soprattutto per le categorie di acquirenti maggiormente evolute (in primis, i grandi investitori internazionali).Questo articolo di Fabio Mancini (Beta Multiservice s.r.l.) fa il punto della situazione e invita a riflettere su questa tematica, che va sempre più interpretata come un'opportunità assai più che una difficoltà o un problema.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/Mancini.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Quando si attualizzano flussi finanziari per valutare un bene (azienda o immobile), è opportuno utilizzare un saggio “unlevered” oppure “levered” (ossia che tenga conto di una quota di mezzi di terzi)? E' un quesito tutt'altro che teorico, perché la risposta determina un saggio (e quindi un valore attuale del bene) completamente diverso. L'articolo analizza i fondamenti delle due opzioni e, come sempre, è necessario riferirsi al più diffuso atteggiamento di mercato, ossia ai processi decisionali dei potenziali investitori attivi nello specifico segmento in esame.Attenzione, però! Poiché è quasi impossibile che, negli anni, l'effettiva ripartizione tra mezzi propri e di terzi dei flussi finanziari (e relative remunerazioni) rispetti pedissequamente la “leva” prestabilita, bisogna prestare la massima attenzione all'utilizzo di saggi “levered”.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/wacc.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
L'attualizzazione dei flussi di cassa è una tecnica valutativa complessa, che richiede grande attenzione soprattutto nella determinazione del saggio, che deve considerare tutti gli altri parametri coinvolti nella simulazione economico/finanziaria: tasso di capitalizzazione, inflazione, percentuale di costi gestionali.In queste pagine si rileva un errore molto comune: il valore del bene oggetto di stima muta al variare dell'arco temporale della simulazione. Perché?Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/erroreDCFA.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
Quando si adottano tecniche valutative fondate sui flussi finanziari è essenziale una stima "oggettiva" e motivata del saggio di attualizzazione. Tali tecniche, infatti, configurano un investitore potenziale interessato ad acquisire il bene in oggetto (azienda o immobile) per trarne futuri redditi. Il saggio di equivalenza finanziaria corrisponde quindi al rendimento percentuale che tale investitore pretenderebbe, rendendo finanziariamente indifferente tale investimento rispetto a un altro perfettamente analogo. La sua determinazione richiede dunque la capacità di esaminare criticamente e con la massima oggettività le condizioni di vari mercati: quello dei beni in oggetto, quello degli investitori di settore e quello finanziario, per comprendere i rendimenti alternativi conseguibili sul mobiliare.Scarica e leggi l'articolo completo:[button size='' style='' text='Download pdf' icon='' icon_color='' link='/wp-content/uploads/saggiattualizzazione.pdf' target='_blank' color='' hover_color='' border_color='' hover_border_color='' background_color='' hover_background_color='' font_style='' font_weight='' text_align='' margin='']
