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Progetti su misura

(Italia centro-settentrionale, oggi)Spesso ci è capitato di essere chiamati a revisionare dei progetti immobiliari, per verificarne la loro rispondenza alle aspettative della domanda potenziale.  E' un'attività quanto mai importante, che in altri settori sarebbe giudicata imprescindibile, ma che in campo immobiliare viene prevista solo dai promotori più avveduti.Uno dei progetti esaminati, benché si riferisse a una cittadina di provincia, portava la firma di un noto architetto straniero.  Non ci veniva chiesto un giudizio estetico, né artistico o di rispetto delle procedure urbanistiche: solo una disamina oggettiva del grado di rispondenza al mercato.Ed eccoci a confrontarci con un magnifico edificio a torre, destinazione alberghiera, con 29 piani a pianta triangolare, tre sole camere a piano, una per ogni angolo.  Chi sta leggendo queste righe avrà già immaginato da solo i commenti che alcuni gestori alberghieri ci fecero in merito ai costi e alle difficoltà operative di una struttura siffatta, soprattutto in un contesto dove, latitando sia una clientela turistica che d'affari, l'albergo avrebbe dovuto attenersi alla massima razionalità ed efficienza gestionale.Gli edifici residenziali e i negozi, disposti ai lati di un parco urbano, erano raccordati da un'unica piastra parcheggi non compartimentata, con alcune centinaia di stalli al piano interrato.  Al di là delle prescrizioni antincendio, meno stringenti di oggi, è facile immaginare il senso di sicurezza che poteva incontrare, in un simile ambiente, la signora che rientrava da teatro o dal cinema intorno alla mezzanotte.E anche quando il progettista è meno famoso, non sempre le cose migliorano.In una frazione di duemila abitanti un progetto proponeva 48 trilocali tutti perfettamente identici.  E siccome ogni coppia di appartamenti era separata dalla scala condominiale, non sarebbe stato possibile "trasferire" alcun vano da un alloggio a un altro, precludendosi qualunque flessibilità progettuale.  Il promotore immobiliare avrebbe quindi dovuto incontrare, in un contesto abitativo limitatissimo, 48 famiglie che avessero tutte bisogno del medesimo tipo di trilocale, dovendo a malincuore respingere tutte le altre.Un intervento di edilizia convenzionata (rivolto a un'utenza meno abbiente) prevedeva alloggi fra 150 e 200 mq., il cui costo a corpo sarebbe stato ovviamente troppo elevato per tale fascia di potenziali acquirenti.Per contro, un professionista abituato a progettare uffici ha proposto un edificio residenziale signorile, con appartamenti tutti superiori al mezzo milione di Euro e dotati di doppi servizi, sì, ma entrambi ciechi.In altri casi, invece, l'analisi del mercato ha permesso di ideare proposte progettuali innovative e maggiormente in linea con le esigenze della domanda potenziale.  Un esempio interessante fu la creazione di capannoni artigianali corredati da un appartamento per la famiglia dell'imprenditore.  Secondo caso: in un contesto nel quale abbondavano edifici residenziali che ospitavano al primo piano uffici completamente invenduti, si proposero immobili che invece proponevano piccoli uffici ai vari piani, adottabili quali studi professionali, eventualmente da abbinarsi alle unità residenziali.